Долевое строительство дома

1 июня 2015
Долевое строительство дома

Рынок строящейся недвижимости развивается все быстрее. Граждане передают застройщикам деньги еще до начала или при строительстве многоквартирного дома. Компаний, пытающихся привлечь инвесторов в строительство сейчас очень много.

Они обещают людям быстро и недорого возвести недвижимость. В принципе, долевое строительство дома выгодно и инвестору, и застройщику.

Инвестор может сэкономить средства и приобретении недвижимости, а застройщик привлечёт средства и также получит доход. При этом очень важно максимально обезопасить инвестируемые средства.

Основные правила, и принципы такого строительства регулируются в законе. Его участниками по закону являются застройщик и дольщик.

Застройщиком может быть любая организация, у которой в собственности или на условиях аренды участок земли, на котором будет проводиться строительство, на него обязательно должно быть разрешение. Индивидуальные предприниматели и другие граждане не могут являться застройщиками.

По договору застройщик обязан обеспечить постройку дома и передать оговоренный объект недвижимости дольщику, при этом должны полностью соблюдаться сроки постройки.

Задачей дольщика является уплата обусловленной цены объекта и его прием при наличии разрешения. Этот договор всегда должен быть составлен письменно и пройти госрегистрацию, он будет считаться заключенным с момента регистрации.

В нем обязательно должен определяться сам объект долевого строительства: его адрес, серия, число секций и этажей, номер этажа и секции, где будет располагаться квартира, ее площадь и номер.

Приложениями должны быть поэтажные планы помещений, на них должны быть визуально видны помещения, передаваемые конкретному дольщику. В договоре должен указываться точный срок передачи дома дольщику.

Обычно застройщик указывает длительный срок, чтобы защититься от ответственности за его несоблюдение.

В любом случае, недвижимость должна быть передана дольщику в течении 2 месяцев после получения разрешения на то, чтобы ввести его в эксплуатацию, даже если срок, прописанный в договоре не истек.

Долевое участие в строительстве дома

В договоре обязательно нужно указывать его цену, чаще всего это твердая сумма за все строительные работы или за отдельную работу, также это может быть процентная часть от затрат, понесенных застройщиком, при этом должно быть возможно однозначно установить цену договора, иначе будет считаться, что договор не заключен.

  • Если даже в договоре при определенных условиях можно корректировать цену, то в случае спора, нужно доказать, что данные условия наступили. Цену можно изменить и после заключения договора, но только если в нем имеется такая возможность.
  • Если цену нужно вносить единовременно, но дольщик не делает этого в течении 3 месяцев после указанной даты, застройщик имеет право отказаться от строительства.
  • Если цену нужно вносить периодическими платежами, но дольщик нарушает их сроки более чем трижды за год или допускает просрочку до 3 месяцев, дольщик имеет право отказаться от строительства.
  • Если сроки будут нарушены, дольщик должен будет уплатить в пользу штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, от суммы просроченного платежа за каждый день.

Договором обязательно должно гарантироваться качество построенного объекта, оно должно не только соответствовать договору, но и правилам тех регламентов и проектной документации и всем другим обязательным требованиям.

Застройщик не может отказаться от несения ответственности за качество построенной недвижимости. После передачи объекта в течении 5 лет в нем не должно быть никаких недостатков.

Если застройщик не соблюдал требования, и качество объекта ухудшилось, он стал непригодным для жизни, то дольщик может требовать от застройщика безвозмездно и в разумные сроки устранить недостатки, также может быть уменьшена цена договора, либо застройщик должен возместить расходы.

Если же недостатки серьезны существенны или в разумные сроки не устранились, дольщик освобождается от договора и имеет право вернуть свои средства с процентами.

У каждого застройщика обязательно должна иметься проектная декларация, это важный источник информации о нем. В ней должны быть данные обо всех учредителях застройщика, если у них есть 5 и более процентов голосов в управлении компанией.

В ней должна иметься информация о проектах многоквартирных домов, в которых застройщик участвовал за 3 года до ее публикации, должны быть сведения о том, где эти объекты находятся и когда они были построены. 

Очень важно, чтобы у застройщика были все документы для строительства дома, это необходимое условие.

Если при привлечении средств дольщиков, застройщик не давал рекламу, то декларацию можно не публиковать в СМИ, если же реклама давалась, то публикация обязательна. Декларацию нужно опубликовать за 2 недели до заключения договора с первым дольщиком.

Обеспечением обязательств застройщика может выступать залог его имущества в пользу дольщиков или банковское поручительство. Этот залог и поручительство обеспечат возврат денег дольщикам.

Договор поручительства нужно заключить до госрегистрации договора долевого участия в строительстве. В нем должна быть солидарная ответственность поручителя перед дольщиками.

Права по этому договору могут перейти к новому дольщику, если прежний уступит ему свои прав по договору. Его срок должен быть на полгода превышать срок передачи объекта дольщику.

Поручитель должен быть согласен на любые изменения, даже если у него увеличится ответственность или произойдут другие неблагоприятные последствия. Если поручитель, по каким - то причинам прекращает свои обязательства, то он должен уведомить об этом стороны долевого строительства.

Уведомление должно быть сделано за месяц до прекращения поручительства, а застройщик обязан в течении 15 дней найти нового поручителя. Что касается залога, то это может быть участок под строительство дома, имеющийся у него в собственности или арендуемый, а также строящийся на нем дом.

  • После того, как заключен договор с первым застройщиком, это имущество нельзя передавать в залог повторно без согласия дольщиков. Право залога прекращается после передачи недвижимости дольщикам.
  • За месяц до передачи объекта недвижимости, застройщик должен сообщить дольщику о том, что строительство закончено заве. Отправлять его нужно почтой, заказным письмом, не ранее чем через 2 недели и не позже чем через месяц после этого должен начаться процесс передачи объекта дольщику.
  • При передаче объекта дольщику оформляется передаточный акт. Если дольщик уклоняется от того, чтобы принять его, то в течении 2 месяцев после срока передачи, установленного в договоре, застройщик может составить односторонний акт о передаче объекта, но тогда риск его случайной гибели ложиться на дольщиков.

Достаточно часто застройщик передает объекты дольщикам с нарушением указанного срока. Если застройщик нарушил данный срок, дольщики имеют право на неустойку.

Если объект не соответствует договору, то дольщик может до подписания акта о передаче, требовать у застройщика составления отдельного акта с указанием того, что объект не соответствует договору.

Если застройщик его не подписывает, дольщик может односторонне подписать его вместе с членами комиссии от эксплуатационной организации, также можно подписать передаточный акт и указать в нем имеющиеся нарушения.

Это важно в случае начала судебного разбирательства, кроме того, в таких случаях будет полезна юридическая консультация дольщикам, она решит многие вопросы. Узнать подробности можно тут pravoved.ru/questions/realty/building/.

В суде договор можно расторгнуть, если строительство дома прекращено или приостановлено, также это возможно, если проектная документация дома была существенно изменена, и изменился размер объекта строительства. Договор будет расторгнут, если застройщик не смог обеспечить поручительства. 





Комментарии (0)

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Как!? Вы еще не читали?

Рассчитайте материалы онлайн

Строительные калькуляторы онлайн

Сенсации!

Подпишитесь на рассылку

Новое на форуме

Новые вопросы

Здраствуйте! подскажите нужно ли ставить обратный клапан на...
8 июня 2016 Подробнее...
Слышал и читал про солнечные коллекторы. Тема понравилась,...
27 марта 2016 Подробнее...
Помимо холодной воды на даче необходима и горячая. Как с...
25 января 2016 Подробнее...
Нужно ли в своем коттедже делать заземлитель, насколько мне...
15 января 2016 Подробнее...